《现代金报》2012年5月6日第A2版报道：不满开发商降价，杭甬接连上演“房闹”事件。“房闹”作为一种全新的社会现象，近来在全国各地，尤其是经济较发达地区频频上演。业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与房地产商闹事的行为称为“房闹”。 有小打小闹者，亦有血腥大闹者，屡屡发生，堪称楼市一景。这其中有该闹的，也确有无理闹事的。但无论怎样闹，都应合法，至少合理去闹。摒弃文明，采用暴力手段，打砸的行为要坚决杜绝，此类行为也会受到法律制裁，受害者成为违法者的现象也是大家都不愿看到的。
透过房闹现象的表象看本质，购房者在面对房价下跌时集体“房闹”，或要求开发商退房，或要求补齐差价，究竟有无法理依据呢？
在此我们不可避免要谈及两个关键词：情势变更原则、商业风险。
情势变更原则从民法学角度讲，是指合同成立后，作为合同关系基础的情势，由于不可归责于当事人的原因，发生了非当初所能预料的变化，如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果，有悖于诚实信用原则，因此，应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。情势变更原则实质与功能在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果，平衡当事人之间的利益，维护社会公平和商品安全交易。
按照经济学的定义：商业风险是指在商业活动中， 由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用，使主体的预期收益与实际收益发生背离，因而有蒙受经济损失的机会或可能性。财务管理学认为：“商业风险（也叫经营风险）是投资风险的一种，是指生产经营的不确定性带来的风险，它是任何商业活动都有的。”国内合同法学者将其定义为：“商业风险是指商人或商业组织在商业活动中因经营活动所应承担的正常损失”。笔者认为商业风险是商主体从事商活动时预期收益在既定条件下（经济情势不发生巨变也不是不发生变化）实现的可能性。
那么对于“房闹”的购房者来说， 面对房价下跌，到底有何种解决路径呢？究竟是根据风险自负原则，独自承担房价下跌的商业风险，还是有权援引情势变更原则要求开发商退房解除合同或补差价？
要解决此问题，首先要正确区分商业风险和情势变更的界限。
情势变更与商业风险都可能由物价涨跌、币值升贬、市场兴衰等情事引发，并都可能给当事人带来不利影响。但两者在本质上却有明显的区别：
一、主观要素不同：情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服，双方均无过错的情况下，因不可归责于双方当事人的事由引起的；而商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的，当事人预见到这种风险或应当预料而没有预料，并且愿意以此为代价去从事经营活动，在主观上是有过错的。即商业风险可归责于一方当事人的主观过错。
二、发生原因不同：情势变更是由当事人以外的原因即其不能预料的经济情事引发的，而这些经济情事如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等往往又是重大变故引起的，其所导致的风险是异常的；而商业风险的发生则与商主体的素质、经验等自身因素有关，取决于商主体是否遵守商品的价值规律，是否了解市场行情以及对市场信息的判断力等，这种风险是商业活动中的正常风险。
三、发生时间不同：情势变更发生在合同履行期间，即合同生效后至履行终止前之一段时间内；而商业风险则可能发生在合同履行期间，也可能发生在其他时间。
四、产生影响不同：情势变更一般会对合同的正常履行产生重大影响，即在客观上可能造成合同履行不能或合同目的不达的后果，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失；而商业风险所产生的影响则较小，不会造成合同履行不能或合同目的不达的后果。
五、法律后果不同：情势变更导致的法律后果有二：一是变更合同，消除显失公平的后果。二是解除或终止合同，并免除当事人的法律责任。因情势变更而变更或解除合同的目的在于平衡双方当事人利益，由双方分担风险；而商业风险导致的法律后果则是当事人“责任自负”。按商业风险责任自负原则，无论出现何种情况的商业风险，对当事人都不能免责，而应自行承担风险。如果当事人因此而不履行合同则应承担违约责任，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。
很明显，在习惯了接受房价“长期上扬”的心理预期后，房价稍微下调，购房者也会觉得无法接受。以高价买下房子的老业主要求退房，跟开发商之间闹得不可开交。其实，开发商与购房者之间能不能就降价较劲，关键看合同约定，契约优先。合同如写明若降价将补偿业主或者或退房，那么业主要求要求补齐差价或退房无可厚非，反之，合同中若无相关条款，业主的要求只能算是“无理取闹”。业主以开发商降价为由，打砸售楼处，扰乱公共秩序的行为都是违法的，如果情节严重将会构成犯罪。开发商降价，从而给业主带来损失并不能成为打砸的理由，房子跟市场交易的其他商品一样，会升值也会贬值，业主作为理性的商主体，作为完全民事行为能力人，其购房是在自己自由意志的支配下完成，不存在开发商欺诈胁迫或趁人之危，其购房行为是一种商事行为，应该清楚地认识到即便是自住型需求，买房也改变不了投资性事实。“房闹”，情理上说不过去，法理上更站不住脚。购房者必须意识到购房行为背后存在的商业风险，做好房产可能贬值的心理准备。除非国家政策层面的变动，导致房产合同履行不能，购房者可以此为由要求适用情势变更原则解除购房合同以外，其他情况下开发商为应对市场竞争自主降价行为导致购房者房产贬值属正常商业风险，购房者无权要求解除合同（购房合同另有约定除外）。


（作者单位：济阳县检察院）


教育部


教育部关于批准有关高等学校试办示范性软件职业技术学院的通知


教高〔2003〕7号


　　当前，以信息产业发展水平为主要特征的综合国力竞争日趋激烈，软件产业作为信息产业的核心和国民经济信息化的基础，越来越受到世界各国的高度重视。2000年6月，国务院发布《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》（国发〔2000〕18号），明确提出到2010年使我国软件产业研究开发和生产能力达到或接近国际先进水平，并要求教育部门根据市场需求进一步扩大软件人才培养规模。为此，教育部和原国家计委于2001年12月在35所大学启动了示范性软件学院建设工作。2002年9月，国务院办公厅转发了国务院信息化工作办公室制定的《振兴软件产业行动纲要》（国办发〔2002〕47号）。该《纲要》明确提出要改善软件人才结构，大规模培养软件初级编程人员，满足软件工业化生产的需要。为了落实这两个文件精神，教育部决定选择部分高等学校采取多项扶持政策，支持试办示范性软件职业技术学院，以尽快满足国家软件产业发展对高素质软件职业技术人才的迫切需求，并推动高等职业教育办学体制、培养模式的改革。经统一部署，有关高校申报，省、自治区、直辖市教育厅（教委）推荐和专家评审，现决定批准北京信息职业技术学院等35所高等学校首批试办示范性软件职业技术学院。为做好示范性软件职业技术学院建设工作，现将有关事项通知如下：
　　
一、示范性软件职业技术学院的建设目标是：经过三至五年努力，建设成校均规模在4000人以上、能够培养大量就业能力强的高质量实用型软件技术人才的基地；学院要拥有一支教学水平高、实践经验丰富、结构合理的师资队伍，拥有培养高素质实用型技术人才需要的、完备的、接近国际先进水平的实训基地和其他办学条件；经过改革，形成特色鲜明的人才培养方案及配套的教学管理制度和产学研合作办学的运行机制与保障机制。

　　二、建设示范性软件职业技术学院，重点应在办学体制和培养模式上积极推进改革。在办学体制上要实行开放式办学，吸收国内外优质的教育资源，开展多种形式的产学结合、校企合作，特别要加强与国家和地方软件园的联系与合作，同时争取国际国内若干软件企业、公司的支持，共建实训实习基地和技术开发研究室等，联合开展技术攻关，合作培养人才以增强办学活力。在培养模式上要使学生在学习期间就有足够时间参加实际的软件开发工作，突出以技术应用能力为核心的人才培养特点。学校教育要与软件行业的资格认证相结合。以职业技术需要为依据，构建新的培养计划，并使师资、教材、实训基地等建设与之相适应，使达到培养规格的毕业生既能得到毕业证书，又能得到一个或多个软件领域的职业资格证书。鼓励试办学校面向社会大力开展软件职业技术人员培训。提倡和支持各试办学校根据自身特点，立足所在地区、按照行业人才的实际需求创造性开展工作，出特色、上水平。

　　三、国家支持试办示范性软件职业技术学院的建设单位根据社会需要开展招生制度和收费制度的改革。试办学校主要从全国高考和各省级统一组织的考试中，招收应届高中和中职毕业生。另外，还可通过由省级招生部门组织的高职班单独入学考试，招收少量有一定相关实践经验和较好理论基础的在职人员。录取办法按有关招生规定执行。允许试办学校举办与软件技术相关的第二专业学历教育。凡国民教育系列毕业的专科和本科毕业生可以参加学校组织的考试入学。录取名单报省级招生考试机构备案。第二专业学制可为一年半，毕业后发高等职业教育专科毕业证书。学费标准由各试办学校参照计算机类高职学生的培养成本自行确定，报当地有关物价部门审批后执行。同时，各试点学校应制订保证经济困难学生就读机会的配套措施，通过建立贫困学生奖贷学金制度等，支持成绩优异的贫困学生完成学业。

　　四、国家支持试办学校积极开展学制和教学管理制度改革。学制应以二年制为主。鼓励试办学校积极探索灵活的学习方式，推行更加灵活的教学管理制度，支持学校按照国际软件产业的发展趋势和要求自主制定专业课教学计划。思想理论教育应按照教育部的有关要求开设“两课”相关课程，总学时不少于110个。试办学校软件类专业及相关专业经省级教育主管部门评审推荐后可分批列为“部级高职高专教育专业教学改革试点”，由国家和所在省（区、市）支持其进行重点建设。

　　五、示范性软件职业技术学院建设实行优进劣汰。教育部将会同有关部门对试办学校定期进行检查评估。评估工作根据建设目标和各试办学校申报的改革和建设方案，采取学校自查、教育部会同有关部门组织专家评议的办法进行。通过检查评估，实现建设目标者，继续予以扶持，并正式命名为“示范性软件职业技术学院”；改革和建设成果不理想的取消扶持政策；鼓励各省（区、市）结合本地区软件产业和教育发展的实际需要，设立省级示范性软件职业技术学院。两年后，经各地教育行政部门推荐并通过教育部组织的评估，达到国家示范性软件职业技术学院建设要求的学校，也可以获得命名。

　　六、建设示范性软件职业技术学院是我国软件产业人才培养方面实现跨越式发展的一次重大改革尝试，旨在为我国软件产业的发展带来新的推动力。各示范性软件职业技术学院建设单位要抓住机遇，加快建设步伐。各地教育行政部门对示范性软件职业技术学院建设工作要加强指导，并在经费投入和发展政策上给予扶持，使之尽快成为办学特色鲜明、教育质量高，在国内外有重要影响的实用型软件职业技术人才培养基地。　

首批试办示范性软件职业技术学院的高等学校名单

　　北京信息职业技术学院

　　北京联合大学

　　天津电子信息职业技术学院

　　河北软件职业技术学院

　　华北工学院

　　内蒙古电子信息职业技术学院

　　大连东软信息技术职业学院

　　辽宁信息职业技术学院

　　沈阳职业技术学院

　　长春工业大学

　　长春工程学院

　　哈尔滨华夏计算机职业技术学院

　　上海第二工业大学

　　上海托普信息技术职业学院

　　常州信息职业技术学院

　　江苏信息职业技术学院

　　宁波大红鹰职业技术学院

　　浙江工业大学

　　杭州电子工业学院

　　安徽电子信息技术职业技术学院

　　福州大学

　　江西先锋软件职业技术学院

　　青岛大学

　　山东信息职业技术学院

　　郑州大学

　　武汉软件职业学院

　　湖南科技职业学院

　　深圳信息职业技术学院

　　华南师范大学

　　重庆正大软件职业技术学院

　　成都东软信息技术职业学院

　　四川托普信息技术职业学院

　　西北工业大学

　　西安电子科技大学

　　西北大学