房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

宋晓锋


　　吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？

1. 案情简介

　　1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
　　合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。

2.裁判要点

　　一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。

3.评析意见

　　3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。

　　抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
　　抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
　　本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
　　一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。

　　3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任

　　合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
　　根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。

　　3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效

　　吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
　　关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
　　最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
　　本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。

　　3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
　　吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
　　诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
　　关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
　　笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。

　　3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
　　在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
　　售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
　　本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。

作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。
电力部


电力可靠性管理工作若干规定
1994年12月1日，电力部

第一章 总 则
第一条 电力工业可靠性管理是电力系统和设备的全面质量管理和全过程的安全管理，是适合现代电力行业特点的科学管理方法之一。为了提高整个电力工业的现代化管理水平，实行量化管理、目标分解和优化技术，特制订本规定。
第二条 电力工业可靠性管理的基本任务是：电力行业的规划设计、设备制造、基建安装、生产运行诸环节都要制订并执行可靠性准则；分析电力系统运行可靠性，以各项可靠性指标来检验规划设计、设备制造、基建安装、生产运行等环节预期的目标和效益，并作为各环节技术进步和技术改造的重要依据；研究和拟订与我国国情相适应的可靠性目标；深化运行可靠性指标应用，努力提高电力系统安全、经济运行水平和供电可靠性。
第三条 本规定适用于各电力集团公司、省（区、市）电力公司及其所属（或代管）的发电厂、供电（电业）局，华能国际公司和新力公司所属发电厂以及接入国家电网的自备、中外合资、外方独资电厂。规划设计、设备制造、基建安装等部门，要执行本规定有关条文，并结合本部门特点进行增补。

第二章 管理机构与职责
第四条 电力可靠性管理工作，由部统一领导，实行部、电力集团公司、省（区、市）电力公司、发电厂与供电（电业）局分级统一管理。
第五条 电力部设电力可靠性管理中心（以下简称中心）。中心是在部领导下负责全国电力系统可靠性管理的职能机构，其主要职责为：
1、制订全国性电力行业各部门的可靠性管理准则和规章制度，经部批准颁布后监督执行；
2、负责电力行业各项可靠性信息的统计、分析和存储，建立全国性的门类齐全的电力可靠性信息管理系统，制订并完善全国统一的电力可靠性编码、统计方法以及统计程序，定期发布电力可靠性指标，及时向规划、设计、制造、建设、生产部门公布有关可靠性指标，为各单位提供可靠性咨询和信息检索服务；
3、归口管理电力系统可靠性分析、评价工作，为设计、制造、基建、生产等部门提供电力系统运行可靠性报告，提出提高可靠性的各项建议；
4、制订发电厂、变电所以及输变电设施等新投产工程的可靠性标准，参与发供电工程设施和重大特殊技措项目的可靠性评估。
5、组织全行业电力可靠性学术活动，适时开展经验交流和人员培训，核发可靠性专责工程师证书。
6、开展电力可靠性的国际交流与合作。
第六条 各电力集团公司、省（区、市）电力公司、华能国际公司、新力公司等负责所辖地区或企业的电力可靠性管理工作：
1、要求：
（1）指定一名局级领导人全面负责本公司范围内的可靠性管理工作，确定本公司有关业务部门可靠性管理的分工，建立可靠性管理小组，做好协调工作；
（2）指定一个或几个职能处负责可靠性管理的日常工作，设置可靠性管理的工作岗位，并配备合格的专责工程技术人员。
（3）建立和健全本公司系统的电力可靠性管理体系，配备质量、数量与工作要求相适应的人员和专用的计算机设备及数据传输设备；
2、职责：
（1）贯彻部、司、中心颁布的电力可靠性管理的各项规定，制定适合于本公司系统的管理办法；
（2）采集本公司所属范围的电力可靠性数据和信息，并建立数据库，所有信息皆需认真核对，确认其正确无误，并经主管领导批准后按时报送中心；
（3）对所属发电厂、供电（电业）局下达可靠性考核指标，并将可靠性指标的升降作为评价企业管理水平高低的一个重要内容，对设计与施工单位提出预定的可靠性指标并对设计与施工质量进行检查评估；
（4）定期召开本公司的电力可靠性分析会，及时制订调控生产的措施。
（5）每年组织一次全局性的可靠性评估，对规划设计、设备制造、基建安装、运行检修等诸方面对运行可靠性的影响，作出全面评价，制订下一年度可靠性管理工作的目标与相应措施，报中心备案，报部的发供电设施技措项目要做可靠性评估并有增益报告；
（6）组织本公司系统的可靠性业务培训、考核及交流活动。
第七条 发电厂、供电（电业）局分别负责本单位可靠性的管理工作：
1要求：
（1）确定一名领导人全面负责本厂（局）可靠性管理工作，建立全厂（局）的可靠性管理系统；
（2）指定一个职能部门负责本厂（局）可靠性管理的日常工作，设置可靠性工作岗位，配置专责工程技术人员和专用的计算机设备及数据传输设备；
2职责：
（1）贯彻执行部、公司颁布的各项可靠性管理规定，制订本厂（局）可靠性管理的实施细则和奖惩制度等；
（2）负责将本单位的可靠性考核指标，分解落实到各个生产岗位，并采取措施，保证其完成，以可靠性指标的升降，作为考评本厂（局）各级管理水平优劣的一个重要依据；
（3）负责采集统计、报送各项可靠性数据和信息，信息的采集、统计、报送必须做到及时、准确、完整；
（4）定期分析本厂（局）的运行可靠性，制订提高可靠性的措施，并向主管公司提出报告；
（5）定期进行可靠性业务培训，确保第一线人员能准确判断电力设施的可靠性状态，正确填写可靠性记录；
（6）用可靠性指标的变化作为评估检修质量及技措项目改造效果的主要依据。
（7）重要技措项目的立项，重要设备的更改，城市电网规划和城市电网的改造，皆需经可靠性论证，应有可靠性目标，并制订实施计划。
第八条 规划设计、施工安装、修造成套等部门应开展可靠性管理工作和应用可靠性技术，并以有关工程的运行可靠性指标来评价本部门的工作效果。

第三章 人员的条件和要求
第九条 可靠性专责人员应遴选事业心强、思想作风端正、工作认真负责、具有中专及以上文化程度、且有一定生产实践经验并经过专门培训的工程技术人员担任，并保持相对稳定。
第十条 各级可靠性专责人员需经考试合格持证上岗，各电力集团公司、省（区、市）电力公司的可靠性管理人员的定期考核由中心负责；各发电厂、供电（电业）局的可靠性专责人员的考核由主管公司负责。
第十一条 可靠性管理专责人员应积极参与生产和经营活动，及时提供可靠性状况报告，供领导决策参考。
第十二条 可靠性专责人员的职称评定，晋升晋级均按技术系列进行，享受其它专业技术人员同等待遇。
第十三条 及时表彰与奖励工作认真负责、成绩突出的可靠性专责人员，并在晋升晋级时优先考虑；及时批评和教育工作不负责任、不能完成预定任务者，经教育仍不称职者，应予以撤换。

第四章 信息管理
第十四条 全国的电力可靠性准则、可靠性名词术语解释、可靠性统计办法、编码和统计软件，统一由中心负责组织编制，由部批准后颁布施行。各地区、部门自订的准则和办法，不得与全国统一的规定相违背，且应事先报送中心备案。
第十五条 可靠性数据和信息统计及上报应严格执行上级有关规定，任何人均不得以任何形式进行干预。
第十六条 对电力可靠性信息实行统一管理：各项指标均以中心公布的数字为准；对外交流或向国内非电力部门提供信息，均由中心按一定渠道和手续统一办理；基层单位（发电厂、供电（电业）局）确有需要向系统外提供可靠性局部信息时，必须经主管公司批准，并报中心备案；电力系统内部各单位的可靠性信息交流，由各集团公司、省（区、市）电力公司核实进行。

第五章 附 则
第十七条 各电力集团公司、省（区、市）电力公司应根据本规定的精神，结合本单位的实际情况，制订实施细则报中心备案。
第十八条 本规定解释权属电力部。各地在执行中的问题和意见，可随时向中心反映。
第十九条 本规定自公布之日起生效。