山东省德州市人民政府


德政发〔2005〕21号

德州市人民政府关于印发《德州市重点建设项目管理考核办法》的通知

各县(市、区)人民政府(管委会),市政府各部门:
　　现将《德州市重点建设项目管理考核办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

　　 德州市人民政府
二○○五年十一月九日

德州市重点建设项目管理考核办法

　　为加快我市重点项目建设,提高项目的决策水平、管理水平和投资效益,达到工程质量、建设速度、投资效益的统一,膨胀经济总量,调整经济结构,提高产业素质,推动我市经济超常发展、跨越前进,依据国家有关法律法规,结合德州实际,特制定本办法。

第一章　重点项目的筛选确认

　　第一条　市发改委是市政府项目管理部门,负责全市重点项目的筛选、储备、论证、确认、上报、建设环境保障、招投标管理,履行协调、调度、稽查、审核等,具体工作由市项目规划建设管理办公室承担。
　　第二条　市级重点项目及重大储备项目的申报条件
　　(一)国家和省确定的重点建设项目;
　　(二)固定资产投资额5000万元以上项目;
　　(三)政府投资及国债项目;
　　(四)投资少,见效快,效益好的“四高”(高技术含量、高出口创汇、高附加值、高市场占有率)项目;
　　(五)对社会和经济发展关系重大的基础设施项目和重大公益性项目。(六)凡总投资在1亿元以上的前期工作项目可申报重大储备项目。
　　第三条　市重点建设项目实行动态管理,对市级重点项目每年确定1次,由市发改委筛选、审核后,报市政府批准公布。对已确定的重点项目,由市发改委调度、督查,每年组织1次考核。有关县(市、区)、部门要创造条件,确保按期开工、按期竣工。经考核,对不具备重点项目条件的,实行淘汰制,报市政府同意后,下年度不再作为市重点建设项目。对重大储备项目,要做好谋划,搞好论证,每年确定重点建设项目的同时,组织、筛选重大储备项目,建立储备项目库。

第二章　重点项目的管理

　　第四条　加强组织领导。市和各县(市、区)政府(管委会)建立健全推进重点项目建设的领导机构和办事机构,做到机构、编制、职责、经费、任务“五落实”。重点项目建设单位要实行法人责任制,建立项目建设管理的专门机构,配备专业人员负责项目全过程建设。
　　第五条　严格重点项目的招投标管理。市发改委根据国家发改委《工程建设项目勘察设计招标投标办法》和《山东省实施〈中华人民共和国招投标法〉办法》的有关规定,对重点项目建设过程中工程招投标进行监督检查。
　　第六条　强化重点建设项目的审核和验收工作。重点建设项目单位必须严格控制概算,不得任意变更建设规模。市发改委会同有关部门,对政府投资项目适时、视情按国家稽查办法进行稽查,并及时对竣工项目进行验收。对验收中达不到标准的部分要限期整改。
　　第七条　建立重点项目日常管理网络,实施信息员制度和月报制度。重点项目单位应定期向市、县发改委报告项目建设进度和及时反映存在的问题,每月月底前报送当月项目建设进度统计表,年底报送全年工程建设情况总结。市发改委根据项目进展及时编辑、发放重点项目建设情况简报。
　　第八条　建立重点项目建设季度分析、半年检查、年终总结考核制度。市发改委要经常深入工程建设一线,解决热点、难点问题,不断研究分析重点项目建设新情况、新特点,及时提出工作措施和建议,全面汇总掌握工程进度和情况,及时协调处理项目建设过程中的矛盾和问题。
　　第九条　实施重点项目分管领导办公会议制度。办公会议由市分管重点项目的副市长主持,有关部门负责人及项目单位负责人参加,每季度召开1次。对重点项目建设中的一些重大难点和需要协调的问题,市发改委要及时归纳整理、填好《议题报告单》,提交重点项目办公会议研究解决。

第三章　重点项目的服务、保护措施及优惠政策

　　第十条　对列入市级以上重点项目建设单位,坚持依法办事,充分尊重企业经营自主权,减少行政干预,保证用足用好国家有关企业改革和发展政策,保障项目建设和经营的合法权益。除法律法规规定的收费项目及省级以上政府部门明确规定的检查评比外,有关部门不得对重点项目单位进行检查、评比、收费等活动。坚决杜绝以任何借口对重点项目进行乱检查、乱集资、乱摊派、乱收费。市项目建设工作推进领导小组办公室每季度对重点项目单位接受行政部门不合理行为的次数进行统计,并报请市政府在全市范围进行通报。对于违反规定的有关部门和个人,将依据有关规定予以严肃处理,切实保护企业权益。
　　第十一条　实行市级领导人联系重点项目制度。由市领导召集有关部门对项目实行全过程服务,责任到人,工作到位,服务到底,及时解决项目建设过程中存在的问题。
　　第十二条　对市政府确定的重点项目,有关部门应当依法优先协助企业从快办理规划、立项、开工、建设用地、用水、用电、环保、消防等手续;对遗留问题,符合条件需要补办手续的,要限期补齐。市发改委对重点项目审批实行全过程跟踪服务,及时协调调度,重大问题及时报市政府处理。
　　第十三条　重点建设项目所需的建设资金和流动资金,各级金融部门优先给予扶持。市发改委定期协调金融单位优先推荐项目,组织召开各种形式的银企合作会议。各金融单位积极介入企业投资项目,主动参与项目评估和论证,根据年度信贷计划,确定对重点扶持企业年度贷款额度。对上级银行批准项目,要按授权授信,及时做好资金兑现。对需合资合作的重点项目,作为全市对外招商的重点招商项目推荐。
　　第十四条　重点项目在建设过程中享受市委、市政府出台的招商引资项目的相关优惠政策。

第四章　重点项目的考核与奖惩

　　第十五条　考核的范围。市政府每年确定的重点建设项目。
　　第十六条　考核的主要内容。重点项目的年度工作目标完成情况,项目数量、项目规模、项目形象进度、项目竣工情况、项目质量等方面的情况。具体指标为:项目建设的保障措施、开工建设的项目数量、年度实际完成投资额、竣工项目数量、项目质量等。
　　第十七条　考核的组织。项目考核在市政府的统一领导下进行,由市发改委牵头,组织有关部门组成考核班子,按照制定的考核标准,年终进行统一考核。
　　第十八条　考核的方法步骤。按照日常管理和专项督查相结合的原则,以年终考核为主,结合一年来平时掌握的情况综合平衡,按照《德州市建设项目年度目标完成情况评分标准》(详见附件)统一打分,得出各县(市、区)、部门总分值,然后据总分值进行排序向全市通报,并通过新闻媒体向社会公布。重点项目的考核结果将纳入各县(市、区)部门年终经济发展情况综合考评体系的主要指标之一。
　　第十九条　奖励措施。根据年终考核结果,按照精神奖励和物资奖励相结合,以精神奖励为主的原则,对获得第一名的县(市、区)党政主要负责人、市直有关部门主要负责人,予以记功。对获得前三名的县(市、区)政府(管委会),颁发奖牌及奖金。对表现突出的项目单位和法
定代表人,项目管理部门及有关人员,扶持重点项目建设做出贡献的金融部门及有关人员进行表彰奖励。奖励经费由同级财政列支。
　　第二十条　本办法由市发改委负责解释。
　　第二十一条　本办法自2005年12月1日起施行。1996年4月10日德州市人民政府发布的《德州市重点项目建设管理规定》(德政发〔1996〕35号)同时废止。
　　
附 件:德州市建设项目年度目标完成情况评分标准
　　
附 件:
德州市建设项目年度目标完成情况评分标准
　　　　
考核内容 最高分值 评　分　标　准 合计100分
一、项目建设和管理的保障措施 15分 1.设立项目管理领导机构、办事机构,计2分;2.落实项目责任人和领导人联系项目制度,计2分;3.及时报送新增项目及项目进展情况,计3分;4.谋划重大储备项目,建立、完善项目储备库,计5分;5.项目单位的管理措施,计3分。
二、开工项目数量 20分 新开工1个5000万元以上建设项目,计2分;新开工1个超亿元建设项目,基本分计3分,每增加1个亿投资加1分。
三、开工项目实际完成投资额
　　 25分 本年度建设项目实际投资额每完成1000万元,计1分;实际完成投资的考核以项目单位资金到位证明,施工形象进度表和建设单位实际支出资金为依据。
四、竣工投产项目数量 20分 竣工投产1个5000万元以上的建设项目,计3分;按规定建设期(或以内)竣工投产项目,每个加2分。
五、项目质量

　　 20分 每开工建设1个符合国家产业政策的财源支柱项目、高新技术项目、国家专利项目、高出口创汇项目、投资少效益高的项目,增加农业收入,带动产业发展的项目,加2分。


说明:表中考核内容二、三、四、五各项合计得分最高的县(市、区)、部门(其得分用A表示),实际得分分别为20、25、20、20分,其它县(市、区)或部门得分计算公式为:(表中二、三、四、五项各项合计得分÷A)×最高分值。


山东省济宁市人民政府


济宁市人民政府关于印发《济宁市物业管理办法》的通知


济政发〔2012〕19号



各县（市、区）人民政府，济宁高新区、济宁北湖新区管委会，市政府各部门，各大企业，各高等院校：
市政府同意《济宁市物业管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻落实。



2012年8月10日



济宁市物业管理办法


第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善业主和物业使用人的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业服务活动的企业法人。
本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条 市住房和城乡建设委员会负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市、区）建设行政主管部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
城市管理综合执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、环境保护、工商行政管理等部门按照各自职责，做好物业管理的有关工作。
第五条 县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理联席会议制度。
街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第六条 县（市、区）人民政府应当制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。
第七条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第二章 前期物业管理

第一节 物业管理区域及配套建设

第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，重点考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。
第九条 建设单位应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
城乡规划部门应在《建设工程规划许可证》（附件）中注明物业服务用房的面积。
房地产行政主管部门在核发商品房预（销）售许可证时，不得将规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入商品房屋预（销）售许可范围。
第十条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：
（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米；
（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。
第十一条 物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
第十二条 住宅小区物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按照规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、治安值班室、监控室、车库、车位以及其他各类配套建筑与设施设备等，应当按照国家、省设计规范和工程标准进行配套建设，并依法办理权属登记手续，不得擅自改变使用用途。
第十三条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费。
住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。
专业经营设施设备包括二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第二节 前期物业管理服务

第十四条 住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第十五条 建设单位在申请办理商品房预（销）售许可证前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预（销）售时将上述资料作为商品房买卖合同的内容。
第十六条 物业交付业主使用前的物业服务费用由建设单位承担；物业交付业主使用后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。
第十七条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三节 物业承接验收

第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并已经建设行政主管部门综合验收备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；
（四）道路、绿地、社区办公和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第二十一条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。
第二十二条 物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理备案手续：
（一）物业承接查验协议；
（二）建设单位移交资料清单；
（三）查验与交接记录；
（四）承接查验的其他资料。
第二十三条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第二十四条 房屋的所有权人为业主。
第二十五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第二十六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十七条 建设单位或前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第二十八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组。
第三十条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举业主委员或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十一条 业主大会选举产生业主委员会。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会决议；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单和基本情况。
第三十二条 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导业主共同决定有关事项。

第四章 物业的使用与维护

第三十三条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
（三）损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
（五）随意倾倒垃圾、杂物以及乱贴、乱挂、擅自设置广告牌等违反市容环境卫生规定的行为；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
（九）法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第三十四条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
第三十五条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记手续、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第三十六条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域以外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第三十七条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，并缴纳车位场地使用费。收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定；未成立业主大会的，由全体业主共同决定。
车位场地使用费属于全体业主共有。车位场地使用费用途由业主大会决定；未成立业主大会的，由全体业主决定。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第三十九条 建设单位应当建立健全物业售后保修服务体系，并按照国家、省规定的保修期限、保修范围，承担物业保修责任。
在物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主或业主委员会可提出申请，经物业主管部门核准后，按照《济宁市物业质量保修金管理办法》的规定执行。
第四十条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主大会或业主可以将其委托给物业服务企业承担；维修费用经业主大会或业主共同决定后，在专项维修资金中列支。
物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

第五章 物业服务管理

第四十一条 物业服务内容主要包括下列事项：
（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案的保管；
（八）其他物业管理事项。
第四十二条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，向物业主管部门备案。
第四十三条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
第四十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第四十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。
第四十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，并按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第四十八条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业或其他管理人应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；
（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（三）移交物业服务用房；
（四）清算预收、代收的有关费用；
（五）法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业或其他管理人未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
物业服务合同解除或者终止后，未成立业主委员会的，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应与物业服务企业或其他管理人按照法律规定和合同约定办理物业服务退出手续，并妥善保管本办法第四十七条第二款所列有关资料、服务用房、有关费用等。待新的物业服务企业或其他管理人选聘后，移交给新的物业服务企业或其他管理人。
第四十九条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第五十条 市、县（市、区）物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，定期对物业服务企业服务质量进行考核，及时处理物业服务投诉。

第六章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第五十一条 街道办事处、乡镇人民政府社区管理机构，具体指导、协调物业管理有关工作。
第五十二条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城市管理综合执法、物业管理等部门参加。
第五十三条 物业管理联席会议主要协调下列事项：
（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
（二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；
（三）物业管理区域内发生的突发事件；
（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；
（五）需要协调的其他物业管理事项。
第五十四条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第五十五条 物业管理、城市管理综合执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布联系人姓名和联系方式，对举报的违法行为应及时作出处理。
第五十六条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第五十七条 市、县（市、区）人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。
旧住宅区的范围，由县（市、区）人民政府划定。
旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担。
第五十八条 街道办事处、乡镇人民政府应组织未成立业主大会的旧住宅区成立业主大会。业主大会选举产生业主委员会。
业主大会对旧住宅区改造形成决议。业主大会决议对旧住宅区进行改造的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，除政府补助外，其余部分由业主承担。
第五十九条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
第六十条 旧住宅区改造整治完成后，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人。
第六十一条 业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

第七章 法律责任

第六十二条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门按照《山东省物业管理条例》的规定予以处罚：
（一）物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款；
（二）物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；
（三）建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第六十三条 违反本办法规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由市、县（市、区）人民政府按照《山东省物业管理条例》的规定责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第六十四条 业主或者物业使用人违反本办法第三十三条、第三十四条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门按照《山东省物业管理条例》的规定给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款；给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。
第六十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十六条 当事人对行政处罚决定不服的，依法可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的行政机关依法可向人民法院申请强制执行。
第六十七条 物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，按照《山东省物业管理条例》的规定依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；
（二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；
（三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；
（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；
（五）未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的；
（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；
（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

第八章 附 则

第六十八条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第六十九条 物业管理活动中业主其他权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。
第七十条 本办法所称县（市、区），包括济宁高新技术产业开发区和济宁北湖省级旅游度假区。
第七十一条 本办法自2012年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日。