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衢州市人民代表大会常务委员会关于市级重大政府投资项目监督暂行办法

时间:2024-07-21 23:51:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9491
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衢州市人民代表大会常务委员会关于市级重大政府投资项目监督暂行办法

浙江省衢州市人大常委会


衢州市人民代表大会常务委员会关于市级重大政府投资项目监督暂行办法

(2011年12月5日衢州市第六届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)



第一条 为加强对重大政府投资项目的监督,规范投资行为,提高投资效益,推进投资决策的科学化、民主化、法制化,根据《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》《浙江省各级人民代表大会常务委员会监督条例》《浙江省各级人民代表大会常务委员会讨论决定重大事项的规定》及《中共衢州市委关于进一步发挥人大常委会讨论决定重大事项职能作用的意见》,制定本办法。


  第二条 本办法所称的重大政府投资项目,是指按照《浙江省政府投资项目管理办法》(省政府令第185号)规定,投资规模1亿元以上的市级政府投资项目。

  第三条 重大政府投资项目是国民经济和社会发展计划的重要内容,也是财政资金安排的重要方面,应当按照科学发展观的要求、基本建设程序和国家投资管理的规定,编制年度计划,纳入国民经济和社会发展计划管理,接受同级人民代表大会及其常务委员会的监督。

  第四条 市人民代表大会常务委员会财政金融工作委员会应当及时了解政府投资项目计划编制和执行情况,并负责组织政府投资项目计划草案、计划调整方案、计划执行情况报告的初步审查。

  第五条 重大政府投资项目应实行年度计划管理。做深做细项目前期工作,认真执行项目储备制度,财政、发改部门要依据国民经济和社会发展规划纲要及市政府可用财力状况,统一编制综合性的年度政府投资项目计划草案。

  政府投资项目计划草案应当包括下列内容:

  (一)年度政府投资总额及资金来源;

  (二)分类投资项目数、分类投资额;

  (三)重大投资项目应单独列表,并包含以下内容:项目名称、建设依据(建设的必要性、可行性)、建设规模、建设周期、项目总投资、资金来源、年度投资额及建设内容;

  (四)其他应当说明的情况。

  第六条 市人民政府每年在制订国民经济与社会发展计划草案时,应研究制订年度政府性投资计划草案,经市政府研究后及时提交市人大常委会听取意见。

  第七条 市人大常委会对政府投资项目计划草案进行审议,提出审议意见。必要时,市人大常委会可以对政府投资项目计划报告作出决议。

  市政府及财政、发改等部门对市人大常委会提出的审议意见要认真研究处理,并将研究处理情况书面报告市人大常委会。若有未被采纳的意见、建议,应当说明理由。

  第八条 政府投资项目审查的主要内容:

  (一)是否符合我市国民经济和社会发展规划纲要;

  (二)是否符合城乡总体规划、土地利用总体规划和相关行业发展规划;

  (三)是否具有良好的经济效益、社会效益;

  (四)决策过程是否科学、民主、规范;

  (五)资金来源是否落实,资金安排是否量入为出、综合平衡;

  (六)项目前期工作是否到位,是否具备开工条件。

  第九条 执行中若确需调整年度政府投资计划和重大投资项目的,由市政府提请市人大常委会审议。

  第十条 须由市人大常委会出具意见的负债建设的政府投资项目,由市政府提请市人大常委会审议,市人大常委会作出相应决议。

  第十一条 市政府应当加强对投资项目计划实施和重大项目建设的组织领导,健全规章制度,依法加强工作协调,统筹兼顾各方利益,加强项目前期工作,扎实推进项目实施。

  第十二条 市人大常委会可确定若干重大项目进行跟踪监督,或组织代表进行视察和检查,并提出意见。

  第十三条 市政府在向市人大常委会报告国民经济和社会发展计划执行情况时,应当同时报告政府投资项目计划的执行情况。必要时,市人大常委会可以专题审议政府投资项目计划执行情况的报告。

  第十四条 市政府要建立政府投资项目后评估制度。项目交付试用期满后,发改部门应当会同财政、审计部门进行项目后评估。后评估结果应当报市人大常委会备案。

  第十五条 发改部门应当加强政府投资项目综合管理,认真组织项目稽查,严格履行基本建设程序,严格控制项目估算、概算,监督检查政府投资项目的计划执行和组织实施情况。

  第十六条 财政部门应当加强政府投资项目资金监督管理,对政府投资项目概算、预算、决算、资金支付、工程设计变更、概算调整等财政财务的全过程实行监督,加强政府投资项目财政评审工作。

  第十七条 审计部门应当依法对政府投资项目的总预算或者概算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算、单项工程结算、项目竣工决算的真实性、合法性、效益性进行审计,并将重大政府投资项目的审计结果报告市人大常委会。

  第十八条 招投标管理部门应当加强对招投标市场的监督管理,会同发改、建设等招投标行政监督部门加强对政府投资项目的监督。

  第十九条 行政监察部门应当加强对政府投资项目实施单位、监督管理部门履行职责情况的监督,并每年向市人大常委会报告有关情况。

  第二十条 市政府和有关部门及其工作人员有下列行为之一的,市人大常委会应当责令其纠正。

  (一)不按规定提交政府投资项目计划草案、执行报告、审计报告、行政监察报告的;

  (二)违反市人大常委会关于政府投资项目的决议、决定的;

  (三)违反《浙江省政府投资项目管理办法》的;

  (四)对市人大常委会关于政府投资项目报告的决议或审议意见中提出应予纠正的问题不予纠正的;

  (五)妨碍市人大及其常委会进行政府投资项目审查监督的;

  (六)其他违规行为。

  第二十一条 本办法自通过之日起试行。由市人大常委会负责解释。

  衢州市人大常委会

  2011年12月5日

振兴天津法学教育的几点思考

(兰绍江)

【内容提要】:
目前,天津的法律服务人才严重短缺,法律服务功能跟不上社会发展需要,反映了法学教育的严重滞后。天津要在新崛起的“环渤海经济圈”中发挥重要作用,应该将加强法学教育纳入整体发展战略规划,彻底改变天津法学教育的“乱、散、软”局面。振兴天津法学教育,应当在培养目标、办学模式、管理方式上走自己的特色之路。
【关键词】: 天津 法学教育 特色 整合

※ ※ ※

一、令人忧虑的数据

最近,有几组数据令人十分忧虑:
2005年度国家级社会科学基金项目评审结果,我市38个课题中标立项,获国家基金资助267.5万元,这是我市获国家社科基金项目年度立项的历史最好成绩。本市立项课题涉及应用经济、经济理论、统计学、社会学、中国历史、世界历史、语言学、中国文学、外国文学、哲学、马列科社、党史党建、政治学、国际问题研究、图书馆情报与文献学、新闻学、体育学等17个学科,唯独没有法学学科。[1]
2005年4月,中国法学会科研立项在全国招标,天津市申报13项,竟没有一项中标。
2004年底天津市注册律师1600余名,为常住人口的1•6/万;同期北京市注册律师8800余名,为常住人口的6•4/万,几乎不在一个数量级上![2]
在国家重点建设的学科中,法学共10大门类,分布在北京、吉林、湖北、重庆、福建等省市,天津空白。[3]
市委、市政府为了进一步加快天津的经济发展,提出了增强“国际贸易服务”、“现代物流服务”、“旅游休闲服务”和“区域金融服务”等四大功能;完善“信息与科技服务”、“商贸流通”、“中介服务”、“文化服务”、“社区服务”、“房地产业”等六大体系。[4]这无疑将进一步加速天津招商引资、对外开放和经济发展。然而却没有提及一个很重要的法律服务功能和法律服务体系建设。
这些数据说明,我们天津的法学研究严重滞后,法律服务人才严重短缺,法律服务功能还跟不上社会发展。这些又进一步表明,我市法学教育严重滞后,法学教育同天津市的地位和发展形势极不相称。
自上世纪90年代以来,经过全市人民顽强拼搏,“三五八十”四大奋斗目标提前实现,增强了天津走向世界的竞争力和影响力,标志着天津发展进入一个新的里程。进入新世纪之初,中央决策,把“环渤海经济圈”的发展定位在国家发展的战略高度,定位在经济全球化的国际平台。“环渤海经济圈”被誉为中国经济发展的“第三极”,21世纪中国经济腾飞的新起点。天津作为“环渤海经济圈”的中心大城市、连接东北亚和欧亚大陆桥的最近起点,应当在这一历史阶段起着极其重要的作用。张立昌同志曾经讲过:“面对新的形势,天津能不能更快更好地发展,为国家做出更大的贡献?这是必须回答的一个紧迫而又重大的问题。” [5]
天津必须加快发展,而法学教育的发展应当身居其中。现代市场经济是在法制规范下有序竞争的运行和发展机制;公民的法制意识与社会的法制环境也是现代文明社会的一个重要标志。天津作为走向世界的“国际大都市”,不仅要靠经济的繁荣,而且也应当提升城市的综合素质,除了外向型的思维方式和现代发展理念之外,必须构建社会的文明、法治、以及健全的服务功能和完善的产业链。法学教育的重要性就在于它对于社会文明、法治及各类服务、保障功能的紧密相关。天津要更迅速地发展,更多地融入国际社会,应当将加强法学教育纳入整体发展战略规划。

二、 津法学教育的需求与现状

1、 律师是法律服务的专业队伍,律师队伍的状况是法律服务质量的基础与标志。仅以此一项计算,若以北京市律师数量与常住人口比例6•4/万为参照,天津律师缺口4800人;作为获取律师资格的全国司法考试,其历年合格率大约在10%,那么,要满足4800名律师缺口,至少应当有48000人的法学本科以上毕业生作为后备基数!若算上全市政法系统每年自然增员和其他法律人才需求,这个基数将更大。
2、近两年来,本市报考高等院校法学专业的人数一直居高不下。2003年文史类考生报考法学专业的,本科一批1755人(排位第一),本科二批1228人(排位第二),两项之和2983人,仅低于 “国际经济与贸易”专业的3336人,其他专业都远远低于此人数。2004年本科一批报考法学专业的2569人(排位第一),本科二批1644人,两项之和4213人,总报考人数超过“国际经济与贸易”专业(3781人),跃居第一。其他文史类报考人数均在三位数,远低于此。[6]
仅从如上两组数据可以看出,法学教育的社会需求相当大。更不要说还有很大部分在职政法干部需要终身教育、不断提高;也有相当数量其他人群需要学习法律知识以充实自己或用于转行业。
但是,天津法学教育的现状却同广阔的社会需求极不相称。由于建国以后的历史原因,天津的法学教育起步很晚,大部分法学院系均是在上个世纪80年代中期以后建立的,有的更晚一些。在法学教育的发展过程中又缺乏统筹规划,形成了当前的“乱、散、软”局面。
所谓“乱”,是自90年代后期以来,各个高校都看到法学教育的前景和利益,不顾条件纷纷盲目开办法学或法律专业,一时间如“雨后春笋”、遍地开花。目前在我市开设有法学、法律专业的院校或教育机构,总共有几十家;除了较早开办的几家之外,客观上形成“诸侯割据”、互争生源的局面。这些院校的强项和特色不在法学,不具备相应的师资条件,许多课程需要以外聘教师为主,甚至因人设课,质量难以保证。
所谓“散”,除了表现为办学分散外,主要体现在人才、师资分散,难以形成优势与合力。目前,天津市法学教育(在职)师资估计在300多人,分散在几十个院校(系),相对集中的仅是几所资历相对较深的法学院系,如:南开大学法学院、天津师范大学法学院、天津商学院法政学院、天津市政法管理干部学院等。其中具有师资质量优势的首属南开大学法学院(但其属于“与地方共建”的中央部属高等院校),它有正教授14人、副教授19人、中级以下职称的10人,其中大多数具有博士、硕士学位;法学科研的优秀成果也主要集中在南开大学法学院。若论师资数量优势则属天津市政法管理干部学院,由于它是天津建立较早的独立设置的专门法学院,20年来积蓄了一大批师资力量;它现有专职教师87人,其中正、副教授40人,几乎可以自行开设法学的所有门类课程,除主要从事大学专科教育和干部继续教育外,曾经开办过大学本科教育(后因政策调整取消);经过教师自身数年努力和学院支持鼓励,已经具有硕士、博士学位的10人,即将取得硕士学位的11人。此外,天津师范大学法学院现有法学师资28人;天津商学院法政学院法学部师资25人;天津财经大学法学院师资20人;天津大学“社会科学与外国语学院”法学系师资9人;其余院校(系)法学师资人数都更少。(如上数据均来源于各高校官方网站)全市法学师资总量不少,但终因分散而缺乏整体实力与活力。
所谓“软”,表现在两个方面:其一,由于人才分散,缺乏凝聚与合力,我市法学教育和法学研究在全国均排不上位,没有形成与城市地位相应的影响力。我们的这种弱势不仅无法同北京、上海、重庆等对等直辖市相比,就是同山东、辽宁、河北、江苏、浙江乃至一些西部省份比较,都自愧不足。其二,法学教育在本市各高校内部并没有受到重视。因为多数法学系院(系)资历浅、师资少、条件差,社会知名度和社会效益不佳,在高校内部无法同历史悠久、实力雄厚的其他重点院系或重点学科并列,难以排上重要位置。由于这些客观因素,法学教育在普通高校内部发展缓慢,处于“疲软”状态。
如上述,“乱、散、软”的局面严重制约了天津市法学教育与科研的发展。

三、法学教育的振兴之路

天津的法学教育应当如何发展?我认为应当提倡实事求是和开拓创新两个精神。实事求是就是依据天津以及环渤海地区社会发展的实际需求;开拓创新就是不僵死地仿效别人的模式,要走自己特色发展之路。
第一、依据天津法学教育现状分析,我认为,振兴天津的法学教育应当在对全市法学教育资源进行整合的基础上,建设好一所独立设置的法学院,才能以其专业特色、管理特色和人才的凝聚创建天津法学的辉煌。如果仅仅采取个别院校的拼合(譬如据说正在运作天津政法管理干部学院同天津财经大学法学院合并),并不是良好的方案,简单的1+1并不等于2。如果两个单位原本“风马牛不相及”,缺乏合并的思想基础、地缘基础和合作基础,自上而下地命令式合并必然会产生许多新的矛盾、内耗以及动荡,以往的类似教训在全国不少。一个全市人才、渐进形成的独立法学院会最大限度减少不必要的内耗。
在中国近代史上,先进的法学教育曾经是天津的荣耀。1906年创办的天津“北洋法政学堂”曾以其崭新的办学思想、严谨的办学形式、宽松的学术环境以及先进的革命思想在全国产生过重要影响;北洋法政学堂作为中国共产党早期创始人李大钊烈士的母校和近代革命思想的传播基地,又被列为天津市爱国主义教育基地之一。[7]我们为什么不可以在“北洋法政学堂”建校100周年之际和天津即将腾飞的新起点上,重建“天津法政学院”(或冠以其他校名作为“北洋法政学堂”的延续),在爱国主义的旗帜下赋予其新的理念,重振天津法学教育雄风。
第二,天津法学教育必须有自己的特色。作为国内法学教育的后起之军,天津缺少北京的优势。北京大学(法学院)、人民大学(法学院)、政法大学,它们具有:①地利优势:处在首都政治文化中心,资料丰富、信息快捷,又是国人向往的著名古都、文化胜地,我们无法与之相比。②天时优势:北京的法学高校已经有百年抑或几十年历史;多次的历史机遇形成了浓厚的积淀和优越的人文环境,因而在国内形成强大的影响。③人才优势:它们聚集了国内最著名、最权威的学者教授。其所以著名,一是在某个领域研究中博大精深,著述颇多,有代表性和影响力,成为大家;二是参与高层次社会活动广泛,社会知名度高,具有前沿水平。所述这些优势是天津短期内不可能追及的。模仿别人,永远落后;天津的法学教育要想争得人先,绝不能踩着别人的脚印走。张立昌同志曾经讲过:“观念转变是创新的先导,思想解放是发展的前提。因循守旧必然导致落后,开拓创新才能闯出一片新的天地。” [8]天津法学教育应当审时度势,把握天津的优势、时代的需求,走出一条特色之路。我以为这个特色应当体现在培养目标和办学模式上。天津的发展、环渤海经济圈的发展,需要大量的精通国内和国际法律、能熟练地应用外语交流、具有法律服务和司法实践能力的社会主义的新型法律务实型应用人才。培养坚信中国共产党的领导,忠诚于中国特色的社会主义事业,有自觉抵制西方自由化渗透能力,政治可靠、纪律严明、作风正派、求真务实,集知识、敬业、自律于一身的外向型实用人才,应当是我们天津法学教育的特色目标。根据这个目标,教学和管理方式应当有自己的特色:其一,用职业教育的模式培养本科层次的人才,突出实践教学,把理论知识融于实践训练之中,把传统的课堂教学同更多的研究探讨、司法实践相结合,把法学理论知识转换成运用法律于经济服务之中的能力。其二,强化外语作为基本工具的地位,加大外语交流能力培养的权重,从入学把关条件、到在学期间的教育训练、直至毕业技能考核,均以适应外向型法律工作需要为目标。其三,强化日常管理和政治思想教育,加强马克思主义基本理论和中国特色社会主义理论与实践的教育,强化爱国主义教育,增强抵制西方自由化渗透能力,造就具有坚定的社会主义信念、强烈的社会责任感和历史使命感、具有集体与国家观念、纪律观念,能自觉、自律地为祖国社会主义现代化建设献身的新型、可靠的法律工作者。用“特色”的教育,培养“品牌”的人才,服务于天津、环渤海、乃至三北地区的经济社会发展,这就是天津法学振兴之路。
第三、为减少国家投资中的重复和浪费,缓冲整合中的社会动荡,分三步实施法学教育资源整合,是最经济和最稳妥的方案。第一步,进行政法系统内部教育资源整合。现在,我市政法系统内部的教育和培训基地较多,各自独立,资源浪费较大,而且有许多具体问题(如招生规模、师资力量、办学层次、硬件建设、发展前景等)难以解决。但是,如果进行整合,就具有明显的地域、师资、实践、办学经验等硬件和软件优势,初具独立设置法学院的基本条件。整合后的初期,可以实行政法系统内部各家联合管理的“董事会”或“管委会”管理模式,兼顾各方利益与需求,集本、专科学历教育、继续教育和短期干部进修、律师进修于一身;院长可由“董事会”或“管委会”考核选举产生,实行任期制。第二步,在第一步整合并运行正常、取得经验和社会效益的基础上,实行不同管理渠道和模式的天津市法学教育资源的松散联合,提升“天津法政学院”办学层次,在吸收已有的高层次法学教育人才的同时,扩充高层次法学教育(法律硕士和博士)空间。第三步,在前两步磨合正常、水到渠成之时,实现天津法学教育资源的完全整合,集中力量办好一所天津特色的高等法学院,在法学教育和法学研究领域实现长足的进步。
第四、实行“行业办学”(即由政法系统为主办学)的模式。教育系统办教育,当然具有优势;但是,有一些特殊的院校和专业,由行业、系统为主去办,可以充分发挥其行业之长和两个积极性,有利于理论同实践、教育和需求之间的融合,利大于弊。譬如军事、警察教育只能由本系统举办;政法专业也有其特殊性,由本系统主办的优越性在于:其一,可以发挥政法系统管理严格、纪律严明、作风务实的优秀传统,强化学生日常管理,在政治、作风、纪律等各个方面潜移默化地影响和造就先天的优良品质。其二,便于系统内部协调,更好地安排和指导实践环节,并可根据实践变化的需求调整教学内容,使教学和实践紧密结合。其三,有利于接受用人部门的直接考核与监督,培养需求对路的人才。其四,有利于实现教学与科研两个基地建设的相互促进,有利于实现职前教育和职后教育的有机结合。
历史给予了天津一次新的发展机遇,天津的法学教育和法学研究应当抓住这个机遇。法学是社会进步的产物,法律服务、法学研究、法学教育的落后不仅与我们国际大都市的地位不相称,而且严重影响着天津的文明形象。市政协主席、市委政法委书记宋平顺同志在2005年1月全市政法工作会议上提出了“整合教育培训资源”和“繁荣法学教育和法学理论研究”的目标;市委副书记邢元敏同志在2005年7月深入调研时也要求 “紧紧抓住天津加快发展的重大历史性机遇,进一步加快教育布局调整的步伐,加强资源整合,推动全市教育事业发展再上新水平,为天津进一步加快发展做出更大的贡献。”我们期盼着,伴随天津经济的腾飞,法学教育和法学研究能尽快改变“乱、散、软”的局面,靠“天津特色”跃到全国的前列。
※ ※ ※
参考文献
[1]天津日报-2005.6.1-第2版-要闻
[2]根据北京、天津2004律师注册公告
[3]天津日报2005.6.8-第12版-特别报道
[4]《关于加快发展现代服务业的决定》津党发2005-4号文件
[5]张立昌:《党的建设的主题》人民出版社 2002年2月版258-259页
[6]天津日报-2005.6.8第12版 特别报道
从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬(昆明)律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知,利用军队土地进行房地产开发有其特殊性,其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师,本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题,一是找谁谈?二、如何谈?三、如何办手续?四、纠纷如何处理?旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地,是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础,长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分,实行统一规划、统一调配,其产权归属于军队,由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天,许多开发商虽然把目光投向了军用土地,但由于对军队情况不了解,不知道军方的“水”有多深,他们又在犹豫和观望,而不敢轻易下决心。那么,军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢?
做为一名曾经的军队律师,笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题,以抛砖引玉。
一、找谁谈?
开发商如果对某军队用地有开发意向,并且有意与军方合作开发,应当找谁谈?
早在1992年底,总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确:“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门,负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的,均应…严格办理审批手续,严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产,不论数量多少,一律报总后勤部审批;如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的,报总参谋部、总后勤部审批;房产产权和土地使用权转让给外商的,报中央军委审批。”
从上述规定来看,对口的业务部门无疑是房地产主管部门,基层是营房股(团级)、营房科(师级),中层是营房部(军级)、房管局(军区),高层是基建营房部(总后勤部)、中央军委。但是,如果只是与房地产主管部门洽谈,很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关,即:司令部、政治部、后勤部和装备部,营房科为师后勤部的一个部门,在业务上归军级营房部管理,在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项,各级党委都非常重视,因此,在营房科首肯后,一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门,重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看,要逐级经过师级、军级、军区各个关口,最后才能上报到总后勤部。
因此,开发商若有与军队进行合作开发的意向,首先要找军队房地产业务部门谈,除此之外,还要与后勤部领导充分沟通,重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长(如:师长、政委)的首肯和支持,缺一不可。
二、如何谈?
首先,需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起,在军队开展生产经营已经叫停,因此,早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发;二是部队对于军队房改工作非常重视,各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题,并且充分与住房制度改革政策相接轨,以加快干部住房建设步伐;三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目,普遍执积极支持的态度;四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的,通常会给予配合。
其次,军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察,同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之,军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度,努力维护军方的利益。
因此,建议开发商充分考虑军方的需求点,以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案,同时,应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力,以消除军方的担忧和疑虑,为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此,合作成功的可能性较大,反之则较小。
三、如何办手续?
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定,因此具有一定的可行性。
首先,我们来了解一下军用土地管理的现状。以往,军队空余土地转让主要采取协议的方式,由于土地转让未纳入土地供应年度计划,转让方式和程序不规范,信息披露不充分,国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后,原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够,利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中,因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地,造成国有资产流失的情况。近年来,军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料,军用土地管理主要存在四个方面的问题:一是因体制编制调整,一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶,导致军用土地流失,引发土地纠纷;二是存在历史遗留问题,土地权属不明,缺乏合法手续;三是军用土地被非法侵占;四是个别单位法律观念和军产意识不强,疏于管理,甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理,规范土地的转让行为,1993年,财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日,国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》(国土资发〔2007〕29号),要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年,总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调:要加强房地产权属集中管理,加强空余房地产集中储备,加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序,兑换或转让房地产,不论数量多少,必须报总后勤部审批,军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准,任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时,从2008年7月至2010年10月,四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署,结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查,对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记,准确掌握了房地产资源的底数,土地确权率达到89.6%,领证率提高了近23%。这充分说明,导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此,今后利用军队空余土地进行房地产开发建设,必须符合相关法律法规和政策的规定。首先,土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请,按程序报解放军总后勤部批准后,纳入军队空余土地转让计划,抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府,由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地,不得进行转让。第二,价高者得。经依法批准后,可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布,需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动,对出让地块进行报价,按照价高者得的原则,签订《国有土地使用权出让合同》,支付土地出让金,取得国有土地使用权。第三,接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后,不再作为军事用地,由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地,不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件,对于改变土地使用条件的,按照《国有土地使用合同》的约定,补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理?
在军地房地产合作中,开发商往往在资金和开发经验方面具有优势,而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求,综合来看,双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是,在军地房地产合作过程中,军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益,但一旦发生纠纷,开发商处理的难度较大。
首先,随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心,近年来,军队不断完善涉军维权机制,维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制,形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍,目前,全军共设法律顾问处268个,旅团级单位设法律咨询站1600多个,营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名,并且呈快速上升趋势。因此,千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次,军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求:一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件,转让工作不仅要符合国家的法律法规,还要同时符合军队的政策规定,两者缺一不可,否则就缺少法律支撑;二是军方能进能退。通过竞价,军方与受让方签订的合同是否生效,完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定;三是先交钱后给地。军地双方达成协议后,受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用;总部批准、合同生效后,受让方付多少钱军方给多少地。由此看出,军方在此过程中不仅始终掌握着主动权,而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三,基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑,一旦军队房地产合作发生纠纷,人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理,则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决,这样做的结果,虽然也能取得一定的效果,但是宽严不一;即使人民法院受理后公正判决,又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大,军队账户上的钱都是军响、军费,如何执行?
因此,一旦产生纠纷,对于开发商而言,诉讼风险非常大,建议以协商和调解的方式予以解决;并且,由于军方人事变动频繁,开发商不宜久拖不决,而应当速战速决。