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固原市人民政府关于印发《固原市房地产市场管理办法》的通知

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固原市人民政府关于印发《固原市房地产市场管理办法》的通知

宁夏回族自治区固原市人民政府


固原市人民政府关于印发《固原市房地产市场管理办法》的通知

固政发〔2009〕14号


各县(区)人民政府,市政府各部门、直属机构,各事企业单位:
《固原市房地产市场管理办法》已经2009年2月17日市人民政府第22次常务会议通过,现予以印发,请认真贯彻执行。



固原市人民政府
二〇〇九年二月十七日    



固原市房地产市场管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强房地产市场管理,规范房地产开发建设行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》、住房与城乡建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》等有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称房地产市场,是指房地产项目申报、审批,土地出让,施工许可,商品房预(销)售,以及与房地产有关的物业管理、中介服务、广告宣传等行为和活动的场所。
第三条 市建设局是市房地产市场的行政主管部门。市房产管理局具体对市房地产市场实施监督管理。
市国土资源、财政、监察、发改、公安、城管、税务、工商等部门根据职责协同做好房地产市场管理工作。
第四条 在固原市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产经营,实施房地产管理,应当遵守本办法。

第二章 房地产开发和经营管理

第五条 房地产开发,是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。
房地产经营,是指房地产开发企业将其开发的房地产开发项目或者商品房依法转让或者销售、出租给他人的行为。
第六条 房地产开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业,房地产行政主管部门不予审批或同意其新开发建设项目:
(一)未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级、挂靠资质等从事房地产开发经营业务的;
(二)自治区外房地产开发企业未登记备案的;
(三)房地产开发项目资本金达不到规定标准的;
(四)已开发建设项目拖欠工程款,信用等级低,有严重不良行为记录的。
第七条 房地产开发项目应当符合城市规划要求,项目设计方案必须经建设行政主管部门同意,不得擅自改变经批准的项目设计方案内容,否则,不予核发商品房预售许可证。
第八条 房地产项目资本金应占项目总投资的比例不得低于20%,否则,不得招投标。
第九条 房地产开发企业必须在土地使用权出让合同签订之日起15日内,或者收到划拔土地使用权批准文件之日起15日内,到房地产行政主管部门申领并按规定填报房地产开发项目手册;对不申领、填报房地产开发项目手册的房地产开发企业,不予办理施工许可、预售许可等手续。房地产行政主管部门依法对项目建设情况进行核查、抽查和监督管理。
第十条 房地产开发企业预售商品房必须取得商品房预售许可证。预售商品房时,应向预购人出示商品房预售许可证,与承购人签订商品房预售合同。房地产开发企业自签约起30日内,向房地产行政主管部门办理登记备案。
在未取得商品房预售许可证之前不得以认购(包括内部认订、登记、选号等)形式收取任何预定款或变相预售商品房,不得一房多售。
取得商品房预售许可证的,发布商品房广告必须载明商品房预售许可证的证号,内容应当真实、准确;未取得商品房预售许可证的项目,不得在新闻媒体上发布商品房销售广告。
第十一条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等活动的中介服务机构,应当在领取营业执照后1个月内,持相应的执业资格证书,到登记机关所在地房地产行政主管部门备案。不得超越资质范围、挂靠资格证书、非法从事房地产中介服务活动;自治区外中介机构在本市从事中介服务活动,应当持执业资格证书到房地产行政主管部门办理登记、备案手续,并接受房地产行政主管部门的监督管理。
第十二条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,房地产行政主管部门应当组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或者单位对下列内容进行综合验收:
(一)规划设计条件的落实情况;
(二)规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
(三)拆迁安置方案的落实情况;
(四)物业管理的落实情况;
(五)法律法规规定的其他情况。
住宅小区竣工综合验收合格后,房地产开发企业应持相关材料在15日内向房地产行政主管部门备案。
第十三条 房地产开发企业在实施开发项目时必须制定前期物业管理和承接验收制度,并选聘具备相应资质的物业服务企业实施物业管理。
房地产开发企业向购买人交付商品房时,必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。

第三章 职责划分

第十四条 国土资源部门负责房地产开发项目土地出让管理,依法查处房地产开发企业在土地招、拍、挂出让中的违法违规行为。
第十五条 财政部门负责监督落实有关房地产财税政策。
第十六条 监察部门负责查处有关房地产管理活动中违纪违法案件。对相关部门履行职责情况进行监督检查。
第十七条 发改(物价)部门加强对房地产开发企业发布虚假销售价格和在房价外违规收费等行为进行监督检查;依法查处房地产交易过程中违反价格法律法规规定的行为。
第十八条 公安部门应当依法打击房地产市场管理中非法融资、合同诈骗、欺行霸市、敲诈勒索等扰乱房地产市场秩序的行为。
第十九条 城管部门负责对城市规划区内擅自进行开发建设的违法建筑进行查处。
第二十条 税务部门负责落实房地产税收政策和税收征管措施;对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查。
第二十一条 工商行政管理部门负责房地产开发企业、房地产中介服务机构广告发布行为的监督管理,严格市场准入制度。查处商品房预(销)售中侵害消费者合法权益的违法行为。依法打击虚假出资、抽逃注册资本(金)、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。

第四章 罚则

第二十二条 违反本办法第六条规定,未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由房地产行政主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款,并提请建议自治区建设行政主管部门对房地产开发企业的资质予以降级或注销。
第二十三条 违反本办法第七条规定,违反建设工程规划许可证的规定进行建设,由建设行政主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,并可处以建设工程造价10%以下的罚款。
第二十四条 违反本办法第十条规定,擅自预售商品房的,由房地产行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第二十五条 违反本办法第十条规定,发布虚假广告的,由工商行政管理部门依照有关法律法规进行处罚。
第二十六条 违反本办法第十一条规定,未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的,由房地产行政主管部门责令停止房地产中介业务,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;超过营业范围从事房地产中介活动的,处以1万元以上3万元以下的罚款。
第二十七条 违反本办法第十二条规定,未经验收的房地产项目交付使用的,房地产行政主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由房地产行政主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款;将验收不合格的房屋交付使用的,由房地产行政主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门依照规定,吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第二十八条 违反本办法第十三条规定,未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保修的,房地产行政主管部门可向自治区建设行政主管部门提请建议降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第二十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员,在房地产开发经营管理工作中不依法履行监督管理职责,或者对违法违规行为不予查处的,给予行政处分。

第五章 附则

第三十条 本办法由固原市建设局负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。
刑法第四十八条第一款规定:“死刑只适用于罪行极其严重的犯罪分子。对于应当判处死刑的犯罪分子,如果不是必须立即执行的,可以判处死刑同时宣告缓期二年执行。”这一规定实际包含了三层意思:其一,死刑只适用于“罪行极其严重”的犯罪分子,但并不意味着对所有“极其严重”的罪行都应当适用死刑;其二,即使是“罪行极其严重”的犯罪分子,如果不具备“应当判处死刑”的条件,绝不可以对之适用死刑;其三,犯罪分子即使符合“应当判处死刑”的条件,如果属于“不是必须立即执行的”,可以判处“死刑缓期二年执行”。上述三层次的要求相互配合形成了我国死刑的适用标准,从近年来一些案件的处理看,仍有必要从理论上对上述规定再探讨,进一步统一认识。

  一、关于“罪行极其严重”

  “罪行极其严重”是死刑适用的实质条件。尽管立法规定在字面意义上似只强调行为的客观危害,但在理解上必须从主客观两方面进行。所谓罪行极其严重,既指犯罪行为对国家、社会和人民的利益危害特别严重,情节特别恶劣,同时也指行为人具有极其严重的主观恶性。客观危害特别严重和主观恶性特别恶劣是互相独立、互相统一的判断罪行是否极其严重的两个方面,两者不能割裂,不能单独作为判断标准。客观危害虽然特别严重,但只要其主观恶性不大,或者说即使犯罪人的主观恶性特别恶劣,但只要其客观危害不算特别严重,就不应判处死刑,尤其不应判处死刑立即执行。

  从实践看,人们所说某一犯罪行为不太严重、比较严重、严重、非常严重、极其严重,都是在对不同的情形进行比较后得出的结论。所以,“罪行极其严重”的判定,需要经过比较加以确定。笔者认为,在评判“罪行极其严重”而进行比较时,应注意做以下几方面工作:

  1.历史比较,即将所要评判的犯罪和以往被判处死刑的犯罪进行比较,确保可能判处死刑的犯罪的严重程度不低于以往判处死刑的犯罪的严重程度。进行历史比较的目的,主要是避免随意降低死刑适用标准,导致死刑适用出现大起大落,同时也为了进一步严格死刑适用。

  2.地区比较,即将所审理的案件与其他地区判处死刑的案件进行量刑平衡,确保适用死刑的案件,在全国范围内考察,罪行都是极其严重的,以此消除各地区间适用标准的差异,促进不同地区间死刑适用的均衡和统一。

  3.同种罪的个案比较,即将同时决定适用死刑的同一性质的不同个案进行比较。死刑核准工作已由最高人民法院统一进行,且各地法院也大都有将死刑案件集中执行的做法,故可以将同时决定适用死刑的同种犯罪的不同个案进行比较,以确保适用死刑的案件,都是在考虑适用死刑的案件中,罪行最为严重的。

  4.异种罪的个案比较,即将侵犯相同或类似客体的犯罪行为进行比较,如绑架行为和抢劫行为之间比较,同属危害公共安全的放火、爆炸等犯罪行为的比较等,力求不同性质的犯罪的死刑适用标准,能够相对地保持一致。

  5.同案的被告人比较,即在共同犯罪中,如果考虑对数个被告人适用死刑,应当将该数个被告人的罪行进行比较,一般只对其中罪行最为严重的被告人适用死刑。

  概言之,认定“罪行极其严重”,在综合考察犯罪行为的客观危害和犯罪人的主观恶性的基础上,从“极其严重”角度,应当是在对全国的不同地区、不同时期、不同性质的犯罪行为、同种性质的不同个案、共同犯罪中的不同被告人的罪行进行比较后,认为是社会危害最为严重的。

  二、关于“应当判处死刑”

  从立法看,刑法已将可以判处死刑的犯罪极其严重情节规定的较为具体,并非触犯了死刑条款的行为都必须判处死刑。所谓应当判处死刑,是指行为在构成“极其严重”的罪行的前提下,因符合法定的情形而应当对行为人判处死刑。“罪行极其严重”与“应当判处死刑”是两个不同层次的概念,前者表明“死刑只适用于罪行极其严重的犯罪分子”,但是对这种犯罪分子不一定都要判处死刑;后者表明犯罪分子所犯罪行虽然极其严重,但是对其判处死刑还必须具有相应的从重处罚情节。

  从刑法分则条文看,某一犯罪行为在构成“极其严重”的罪行的前提下,符合以下三种情形才能对犯罪分子适用死刑:一是行为人所犯罪行已经构成法定刑为绝对确定死刑之罪,并且不具有法定减轻处罚情节的情形;二是行为人所犯罪行已构成法定刑中挂有死刑之罪,同时具有法定从重处罚情节或者多个从重处罚情节的情形;三是行为人所犯罪行已构成刑法第一百零三条和第四百三十三条规定的“可以判处死刑”之罪,不但“对国家和人民危害特别严重、情节特别恶劣”,而且还具有其他从重处罚情节的情形。由此可见,一定量刑情节的有无对于认定是否“应当判处死刑”,具有至关重要的意义。

  按照笔者的理解,对罪行极其严重的犯罪分子判处死刑,应当具有相应的从重处罚情节,并排除减轻处罚情节;如果具有从轻处罚情节,则该情节应显著轻微,不足以对抗从重处罚情节,不足以对行为人从轻处罚,从而依法应当判处死刑。所以,在是否为“应当判处死刑”的认定上,应全面考察案件所具有的各种情节,并针对不同情况,综合分析,审慎判断。

  1.犯法定刑为绝对确定死刑之罪,只有在案件没有任何法定减轻处罚情节的条件下,才能对犯罪分子判处死刑;如果案件具有法定减轻处罚情节,就不应对之适用死刑。

  2.除了个别法定刑为绝对确定死刑之罪外,如果对犯罪分子适用死刑,就应当具备相应的从重处罚情节;如果不具备相应的从重处罚情节,一般不能适用死刑。

  3.如果犯罪分子具备了相应的从宽处罚情节,特别是法定的从宽处罚情节,原则上不判处死刑立即执行;只有在从轻处罚情节显著轻微,不足以对行为人从轻处罚时,才能适用死刑立即执行。如果具备法定减轻处罚情节,则一律不得适用死刑。

  三、关于“不是必须立即执行的”

  从刑法第四十八条第一款规定看,所谓“不是必须立即执行的”,是指犯罪分子在罪行极其严重并且应当判处死刑的前提下,还具有从轻处罚情节的情形。也就是说,适用“死缓”的犯罪分子首先必须罪行极其严重和依法应当判处死刑,只不过是因为具有某些从轻处罚情节而可以不立即执行死刑。刑法对应当判处死刑的犯罪有明文规定,但是对于哪些属于“不是必须立即执行”的情况没有明确描述。学界在探讨此问题时也基本持经验立场,即从审判实践经验的角度对有关情况加以综合和归纳,理论上的研讨明显不足。

  在笔者看来,所谓“不是必须立即执行”的情况,其实质上就是案件所现实具有的从轻处罚情节。并且,在同一案件中,这种从轻处罚情节,是指与“应当判处死刑”的从重处罚情节同时并存的从轻处罚情节,只不过它的重要性相对地(而不是显著地)弱于或数量少于前者而已。详言之,对于法定刑为绝对确定死刑之罪来说,犯罪分子具有的从轻处罚情节,依法虽然不能对抗死刑的适用,但它却是适用“死缓”的理由和依据;而对于法定刑为相对确定死刑(即法定刑中挂有死刑)之罪来说,如果案件不具有从重处罚情节,或者只具有从轻或减轻处罚情节,都不能对犯罪分子适用死刑,当然也就谈不上适用“死缓”的问题。除法定刑为绝对确定死刑之罪外,适用“死缓”的案件,只能是罪行极其严重并且既有从重处罚情节又有从轻处罚情节的案件。对于单纯具有从宽处罚情节的案件,依照法律根本就不能适用死刑;如果犯罪分子被判处死刑,也就意味着案件必然存在着从重处罚情节。

  因此,认定“不是必须立即执行的”的依据,就是与从重处罚情节并存的从轻处罚情节。也就是说,从定量分析的角度,对罪行极其严重的犯罪分子,只有在从重处罚情节的分量或数量,相对重于或者多于从宽处罚情节的场合,才会发生“应当判处死刑”而又“不是必须立即执行的”问题。所以,同从重处罚情节并存的从轻处罚情节,是宣告“死缓”的唯一根据。正因为存在从宽处罚情节和从重处罚情节并存的情况,法官在裁量刑罚时应在对量刑情节进行定性分析的基础上引入定量分析,即在对量刑情节的性质及其法律意义进行综合衡量的基础上,理性评价每个量刑情节对处罚轻重的影响力,做到心中有“数”,从而依法、科学、公正地量刑。


(作者系中国应用法学研究所博士后)

贵阳市生猪屠宰和生猪产品流通管理办法

贵州省贵阳市人民政府


贵阳市人民政府令第21号


《贵阳市生猪屠宰和生猪产品流通管理办法》已经2006年10月17日市人民政府常务会议通过。现予公布,自2007年2月1日起施行。





市 长 袁 周

二OO六年十一月十五日



贵阳市生猪屠宰和生猪产品流通管理办法



第一章 总 则



第一条 为了加强生猪屠宰和生猪产品流通管理,保障人民身体健康,根据《中华人民共和国动物防疫法》、《生猪屠宰管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内从事生猪屠宰和生猪产品销售、加工、使用的单位和个人,均应遵守本办法。

第三条 对生猪实行定点屠宰。农民自养的生猪可以自宰自食,但不得在市场上销售生猪产品。

第四条 市人民政府商品流通行政主管部门负责本市生猪屠宰和生猪产品流通的监督管理工作。

各区、县(市)人民政府商品流通行政主管部门本着属地管理的原则,负责所辖区域内生猪屠宰和生猪产品流通的监督管理工作。

工商、农业、卫生、环保、物价、财政、税务、公安等有关部门,应当按照各自的职责,协同做好生猪屠宰和生猪产品流通的监督管理工作。



第二章 定点屠宰



第五条 定点屠宰厂(场)的设置应当符合省人民政府制定的生猪定点屠宰厂(场)设置规划,遵循统一规划、合理布局,有利流通、方便群众、便于检疫和管理的原则。

第六条 申请设立定点屠宰厂(场)的单位或个人,应按规定向市、县(市)人民政府商品流通行政主管部门提交书面申请和有关技术资料,经商品流通行政主管部门会同卫生、农业、环保等有关部门审核,按程序报批。符合规定条件的,发给《生猪定点屠宰证》和标志牌。

定点屠宰厂(场)依法办理其他有关手续后,方可营业。

第七条 商品流通行政主管部门对《生猪定点屠宰证》实行年检;未经年检或年检不合格的,《生猪定点屠宰证》失效。

禁止伪造、涂改、买卖、租用、转借《生猪定点屠宰证》。

第八条 定点屠宰厂(场)应将生猪定点屠宰标志牌悬挂于显著位置。

禁止伪造、涂改、买卖、租用、转借生猪定点屠宰厂(场)标志牌。

第九条 生猪定点屠宰厂(场)屠宰生猪应当严格执行国家《生猪屠宰操作规程》和屠宰技术要求。

定点屠宰厂(场)不得屠宰、加工病死、毒死或死因不明的生猪;严禁对生猪或者生猪产品注水或者注入其他物质。

第十条 任何单位和个人不得为非法屠宰生猪提供场所、屠宰工具、运输工具或者仓储设备。



第三章 检疫检验



第十一条 定点屠宰厂(场)屠宰的生猪,应当持有生猪原产地动物防疫监督机构出具的动物检疫合格证明。

第十二条 动物防疫监督机构必须向各定点屠宰厂(场)派驻动物检疫员,按照国家标准和行业标准开展动物及动物产品检疫,以及检疫后的处理工作。

第十三条 生猪定点屠宰厂(场)必须建立肉品品质检验制度,按国家规定与屠宰同步实施肉品品质检验。

第十四条 经检疫、检验合格的生猪产品,猪肉胴体上应加盖统一的检疫、检验合格验讫印章,并出具《动物产品检疫合格证明》后,方可出厂(场);分割产品、猪副产品应当包装,附具《动物产品检疫合格证明》和《肉品品质检验合格证明》后,方可出厂(场)。

对检疫不合格的生猪产品应当在动物防疫监督机构的监督下,由屠宰厂(场)按GB16548进行无害化处理;未经检疫的,不得出厂(场)。

第十五条 定点屠宰厂(场)对未能及时销售或者及时出厂(场)的生猪产品,应当采取冷藏等必要措施予以储存。

第十六条 定点屠宰厂(场)必须建立健全屠宰数量、检验结果及处理情况的登记制度,并定期向商品流通行政主管部门报告;发现疫情或其他异常,应及时向农业、卫生等有关行政主管部门报告。



第四章 流通管理



第十七条 运输生猪、生猪产品的运载工具应当符合国家卫生、防疫要求。

运送生猪产品应当使用符合国家卫生标准的防尘式、厢式专用车。运送鲜猪肉时,车箱必须封闭并有吊挂设施。

第十八条 从事生猪产品销售、加工的单位和个人以及饭店、宾馆、集体食堂等单位,应当建立生猪产品进货登记制度,销售或者使用的生猪产品应当是生猪定点屠宰厂(场)屠宰的经过检疫、检验合格的生猪产品。

第十九条 本市以外的生猪屠宰加工企业生产的生猪产品进入本市流通的,应当到市商品流通行政主管部门进行年度登记备案。



第五章 监督检查



第二十条 市、县(区、市)商品流通行政主管部门应加强对定点屠宰厂(场)的屠宰活动以及生猪产品的销售、加工、使用的监督检查。并对生猪屠宰的违法行为进行查处。

商品流通行政主管部门根据工作需要可会同工商、卫生、农业、公安等有关部门进行监督检查。必要时可报请同级人民政府组织有关部门实施监督检查。

第二十一条 动物防疫监督机构依法对生猪屠宰动物防疫工作进行监督检查。

第二十二条 卫生行政主管部门依照食品卫生的有关法律、法规、规章的规定,对生猪屠宰厂(场)的生产、加工、销售、运输等环节实施卫生检查和监督。

第二十三条 工商行政管理部门应依法加强对集贸市场生猪产品经营活动的管理,依法查处违法行为。

第二十四条 商品流通行政主管部门应当建立生猪屠宰和生猪产品流通监督投诉制度,设立举报电话,并向社会公布。对举报查实的,将对举报人予以奖励。

第二十五条 公安部门依法对拒绝、阻碍生猪屠宰、生猪产品流通监督管理部门及其工作人员依法执行公务的违法行为进行查处。



第六章 罚 则



第二十六条 违反本办法规定,本市以外的生猪屠宰加工企业生产的生猪产品进入本市流通,未到市商品流通行政主管部门进行年度登记备案的,由市商品流通行政主管部门责令改正,并处以1000元以上3000元以下的罚款。

第二十七条 为非法屠宰生猪提供屠宰场所、屠宰工具、运输工具或仓储设施的单位或个人,由商品流通行政主管部门责令改正,并处1万元以下罚款。

第二十八条 违反本办法其他规定的,由商品流通行政主管部门依据国务院《生猪屠宰管理条例》等有关规定予以处罚。

第二十九条 商品流通行政主管部门和其他有关部门的工作人员滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊,索贿受贿,尚未触犯刑律的,依法给予行政处分。



第七章 附 则



第三十条 本办法所称生猪产品,是指生猪屠宰后未经加工的胴体、肉、脂、脏器、血液、骨、头、蹄、皮等。

第三十一条 牛、羊屠宰和牛、羊产品流通管理按国家和省有关规定执行。

第三十二条 本办法自2007 年2月1日起施行。