对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)



安徽省淮北市人民政府


转发市商务局关于淮北市公物拍卖企业指定与管理办法的通知

淮政秘〔2011〕54 号


濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

制定的《淮北市公物拍卖企业指定与管理办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


二○一一年四月八日

淮北市公物拍卖企业指定与管理办法

市商务局

为进一步规范我市公物拍卖企业指定与管理工作，根据《中华人民共和国拍卖法》和《安徽省公物拍卖企业指定与管理办法》等有关规定，结合我市实际，特制定本办法。

　　第一条 本办法所称公物是指国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品,人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品和其他特殊国有资产。

　　第二条 凡是列入公开拍卖范围内的公物，都必须委托指定公物拍卖企业通过公开竞价方式进行拍卖，任何单位和个人不得自行拍卖或内部处理。法律、法规、规章另有规定的，按有关规定执行。

　　第三条 市商务局会同市工商局受市政府委托，负责从我市拍卖企业中指定公物拍卖企业。

　　第四条 指定公物拍卖企业的管理规定、具体办法和公物拍卖企业名单，应依据《政府信息公开条例》规定的公开方式和程序及时公开。

　　第五条 指定公物拍卖企业，不对指定企业数量设限，对符合条件的申请企业应全部予以指定。

　　第六条 公物拍卖企业每年指定一次，指定有效期为1 年。期满前，企业应当在当年度的1 月1 日—15 日按申报程序重新进行申请。

　　第七条 现有已被省、市人民政府指定为公物拍卖的企业，其公物拍卖有效期至2012 年2 月20 日止。已指定有效期的，可按指定的有效期执行，但从本办法下达之日起最长不超过1 年。

　　第八条 申请全市性公物拍卖企业，应符合以下条件：

　　（一）拍卖企业取得《拍卖经营批准证书》或营业执照2 年以上，工商年检和商务部门组织的拍卖企业年度核查合格；

　　（二）注册资本和所有者权益在200 万元以上（含200 万元），上一年度拍卖成交额超过2000 万元、拍卖场次超过3 次、没有亏损（利润为正数）；

　　（三）建立完善的经营管理制度，拍卖业务档案保存完整，经营规范，信用良好，企业、法定代表人、个人股东和其他高级管理人员无违法违规活动记录；

　　（四）有4 名以上取得拍卖业从业资格的人员，其中至少有2 名是拍卖师；

　　（五）有独立的拍卖大厅，面积不少于60 平方米；

　　（六）有关法律、法规规定的其它条件。

　　第九条 指定全市性公物拍卖企业，按照下列程序实施：

　　（一）受理：受理全市性公物拍卖企业申请时间为每年度的1 月1 日—15 日。申请全市性公物拍卖的企业应当向所在地县、区商务局提出申请，并抄报县、区工商局。县、区商务局会同工商局对申请材料不齐全或不符合法定形式的应当一次性告知其补正的全部材料。对申请材料齐全、符合法定形式的申请材料，进行材料核实，并在《淮北市公物拍卖企业申请表》上签署意见，于1 月25 日前报送市商务局。

　　（二）审查和公示：经市商务局审查，并征求市工商局意见，申请人符合全市性公物拍卖企业规定条件的，由市商务局在2 月7 日以前在门户网站进行为期7 天的公示。

　　（三）指定并公布企业名单：经公示有异议的，由市商务局会同市工商局组织核实。经公示无异议或异议不成立的，报经市政府同意，由市商务局在2 月20 日以前作出指定全市性公物拍卖企业的书面决定，并同时在门户网站上公布企业名单及有效期。

　　第十条 申请全市性公物拍卖企业应提交以下材料（一式四份，其中县、区商务局和工商局留存一份）：

　　（一）淮北市公物拍卖企业申请表；

　　（二）企业《拍卖经营批准证书》和法人营业执照副本复印件；

　　（三）办公与拍卖场所产权证明或租用合同复印件;

　　（四）拍卖师执业资格证书及从业人员的相关资质证明；

　　（五）工商部门出具的上一年度企业无违法违规经营记录的证明；

　　（六）县级人民政府公安机关出具的上一年度企业法定代表人、个人股东和其他高级管理人员无违法违规活动记录的证明；

　　（七）法定审计机构出具的企业上一年度财务审计报告；

　　（八）上一年度拍卖成交统计表、上缴税收情况统计表（附每项业务的委托合同、拍卖会公告及成交确认书、税票，县、区商务局和工商局审核并在统计表上盖章确认）。

前款申请材料为复印件的，企业应在复印件上盖章，并将原件提交县、区商务局和工商局经办人员核对，经办人员核对无误后应当在复印件上签章确认。

　　第十一条 公物拍卖企业应当加强对公物拍卖工作的管理，坚持“公开、公平、公正、诚实信用”的原则，提高从业人员的综合素质，依法经营，规范运作。

　　第十二条 商务部门在拍卖企业年度核查中发现不再符合公物拍卖企业条件或在有效期内发现公物拍卖企业有违法违规经营行为的，作出书面撤销指定决定并予公告。

　　第十三条 本规定自下达之日起执行。我市之前指定公物拍卖企业的规定与本办法不一致的，以本办法为准。